Handreichung

Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern stellte mit Beschluss vom 28. Dezember 2007 fest, dass eine Ferienwohnungsnutzung in festgesetzten und faktischen Wohngebieten unzulässig ist, weil die Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige typisierte Nutzungsart darstellt. Über Jahre war diese Rechtsprechung der Öffentlichkeit und möglicherweise auch den Bauaufsichtsbehörden nicht bekannt. Dies mag damit zusammenhängen, dass Beschlüsse nicht öffentlich verkündet werden.

Seit 2012 sehen sich aber in Mecklenburg-Vorpommern einige untere Bauaufsichtsbehörden veranlasst – unter Hinweis auf den Beschluss des OVG Greifswald – gegen Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern mit Nutzungsuntersagungen und Ordnungsverfügungen vorzugehen – mit der Behauptung geltendes Bundes-Recht umsetzen zu müssen. Auch wenn sich nach der einvernehmlichen Beschlussfassung des Wirtschaftsausschusses am 4. September 2014 über den Antrag der Fraktion DIE Linke und BÜNDNIS90/DIE GRÜNEN „Landesweites Moratorium für vorhandene Ferienwohnungen bzw. –häuser in Wohngebieten und unbeplanten Innenbereichen“ (Drucksache 6/2967) die Bauaufsichtsbehörden in Mecklenburg-Vorpommern weitgehend zurückhalten, gilt das nicht für den Landkreis Rostock. Hier geht der Landrat weiter unbeirrt gegen Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern mit Ordnungsverfügungen und Nutzungsuntersagungen vor. Inzwischen richten sich die Verfügungen auch gegen Eigentümer von innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (§ 34 BauGB) gelegenen Ferienobjekten.

Nach Art. 20 III GG ist die vollziehende Gewalt an Gesetz und Recht gebunden. Der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung bedeutet zweierlei: Die öffentliche Verwaltung darf bei ihrem Handeln nicht gegen geltendes Recht, insbesondere gegen Verfassung und Gesetze, verstoßen. Außerdem darf sie in die Rechts- u. Freiheitssphäre des einzelnen nur auf Grund eines Gesetzes oder einer darauf beruhenden Rechtsverordnung oder öffentlich-rechtlichen Satzung eingreifen.

Gerichtliche Entscheidungen können deshalb nicht Grundlage gesetzmäßigen Verwaltungshandelns sein; sie gelten grundsätzlich nur zwischen den Streitbeteiligten, Parallelfälle werden nicht erfasst, ebenso wenig Dritte, die am Verfahren nicht beteiligt waren. Auch höchstrichterliche Entscheidungen haben in späteren, ähnlich gelagerten Verfahren keine verbindliche Wirkung. Auch wenn sich die nachgeordneten Gerichte an höchstrichterlichen Entscheidungen orientieren – rechtlich verpflichtet sind sie dazu nicht.

Im Übrigen ist der Beschluss des OVG Greifswald in Fachkreisen höchst umstritten, weil die vom Gericht vertretene Ansicht, dass Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige typisierte Nutzungsart darstellt, durch eine methodisch fehlerhafte Gesetzesauslegung zustande gekommen ist; vom Gericht wurden weder der Wille, noch die Motive des Gesetzgebers ermitteln, und auch die Begründung, warum die jeweiligen Bestimmungen der BauNVO eingeführt worden sind, blieben unberücksichtigt.

Der OVG-Beschluss ist aber nun einmal in der Welt, und solange diese (Fehl-)entscheidung nicht durch ein Urteil des BVerwG revidiert oder aber durch einen Nichtanwendungserlass aus der Welt geschafft wird, und die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Rostock ihre Verfügungen nicht zurücknimmt, sondern weiterhin Ordnungsverfügungen und Nutzungsuntersagungen erlässt, liegt es aufgrund der im Grundgesetz niedergelegten Selbstverwaltungsgarantie der Gemeinden, die ihnen einräumt, die Belange der örtlichen Gemeinschaft wahrzunehmen, bei ihnen ihre Planungshoheit wahrzunehmen und in eigener Verantwortung ihre Bauleitpläne – Flächennutzungspläne und Bebauungspläne – so anzupassen, dass die bisherige Praxis des Nebeneinanders von allgemeiner Wohnnutzung und Ferienwohnnutzung beibehalten werden kann.

Eine einfache Lösung für alle Bauänderungspläne gibt es nicht, jedenfalls solange man sich an dem Beschluss des OVG Greifswald vom 28.12.2007 orientiert.

Die vom Wirtschaftsministerium des Landes Mecklenburg-Vorpommern erstellte und am 11.07.2014 veröffentlichte Handreichung zur bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen hilft dabei auch nicht weiter, weil die Mitarbeiter des Ministeriums bei der Erstellung des Leitfadens nicht den Mut zu kreativen Lösungsansätzen hatten und sie die Entschließung des Landtages zu Ferienwohnungen vom 17.09.2014 mit der Handreichung nicht wirklich umgesetzt haben.

Die Kritik an der Handreichung zur bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist unüberhörbar, sodass das Wirtschaftsministerium des Landes Mecklenburg-Vorpommern die Handreichung noch einmal überarbeiten muss – es sei denn, man findet einen anderen Weg zur Wiederherstellung der Einheit der Rechtsordnung; denkbar wäre ein Nichtanwendungsbeschluss oder aber auch eine Sprungrevision.

Unabhängig davon, welche Ziele mit der Untersagung von Ferienwohnnutzungen in Wohngebieten jemals verfolgt werden sollten, dürfte inzwischen wohl jedem in Mecklenburg-Vorpommern klar geworden sein, dass man damit in jedem Fall die falschen Signale für die Regionalwirtschaft gesetzt und auch viel Vertrauen verspielt hat. Und das Fatale ist: Der Landkreis Rostock weiß nicht, wie er aus diesem Dilemma herauskommt. Um den Irrweg zu beenden, bedarf es deshalb dringend einer – vom Landkreis Rostock selbst schon seit langem geforderten – Weisung der oberen Bauaufsichtsbehörde an die untere Bauaufsichtsbehörde, die ausgesprochenen Nutzungsuntersagungen zurückzunehmen und keine weiteren auszusprechen. Um den Schaden zu begrenzen sollte diese Weisung so schnell wie möglich – und nicht erst nach Klärung der Haftungsfragen – erfolgen. Unsere Bürgerinitiative erklärt jedenfalls hierzu und hiermit  ihre uneingeschränkte Gesprächsbereitschaft.

Viele der für die Änderung respektive Neuerstellung von Bebauungsplänen für die Kommunen  in Mecklenburg-Vorpommern und auch in Schleswig-Holstein verantwortlichen Planer, aber auch Mitarbeiter aus den Ministerien, Verwaltungsrichter und Verwaltungsrechtler haben an dem vom VHW Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung am 27.08.2014 in Rostock zu diesem Thema stattgefundenen Seminar teilgenommen. Referenten waren Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt und Prof. Wilhelm Söfker sowie Herr Hans-Günter Klenner, Referatsleiter im Ministerium für Wirtschaft, Bau und Tourismus Mecklenburg-Vorpommern Abteilung 5 Referat 520. In diesem Seminar sind Wege für ein rechtssichere Änderungen von Bebauungsplänen aufgezeigt worden. Herr Mers, Seminarteilnehmer und Mitglied der Bürgerinitiative PROUAN, hat eine Zusammenfassung über das VHW-Seminar erstellt.

Inzwischen gibt es ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 18.09.2014 (Az. 1 KN 123/12) zu „Sondergebietsfestsetzungen in Fremdenverkehrsgebieten; Anforderungen an örtliche Bauvorschriften“. Neben dem Thema der Zweitwohnungen befasst sich das Gericht in seinem Urteil vor allem mit der Zulässigkeit der Ausweisung von Mischgebieten in Erholungsorten (s. Abs. 20 bis 28 im OVG-Urteil). Nach diesem Urteil kann in einem Bebauungsplan ein Sondergebiet für Wohnen und Ferienwohnungen ausgewiesen werden.

In einem uns vorliegenden Schreiben der Bundesbauministerin Frau Anke Brummer-Kohler vertritt sie die Auffassung, dass sich auf Grundlage dieses Urteils die Problemlage – auch in Mecklenburg-Vorpommern – deutlich entspannen könnte. Im Übrigen hat die Fachkommision Städtebau der Bauministerkonferenz auf ihrer letzen Sitzung die Bildung einer Arbeitsgruppe beschlossen, von der nach Aussage der Bundesbauministerin insbesondere unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung eine Übersicht oder ggf. ein bundeseinheitlicher Handlungsleitfaden erarbeitet werden könnte, um den betroffenen Kommunen praxisnahe, unmittelbar nutzbare Handlungsmöglichkeiten aufzuzeigen.

Einige Kommunen sind  bereits tätig gewesen. Wir haben einige Beispiele von B-Planänderungen und neuen B-Plänen aus Mecklenburg-Vorpommern aber auch aus anderen Bundesländern – schließlich geht es hier um Bundesrecht – sowie weitere Materialien zusammengetragen.

Für weitere Beispiele, Rechtsgutachten und Materialien zum Thema, die Sie uns bitte über info@pro-ostseebad-rerik.com zur Verfügung stellen, sind wir den Mitgliedern und Unterstützern unserer Bürgerinitiative sehr dankbar.

1. Beschlüsse und Urteile des OVG Greifswald:

OVG Greifswald 28.12.2007 – Beschluss AZ. 3 M 190-07

OVG Greifswald 19.02.2014 – Urteil AZ. 3 L 212-12

2. Beschlüsse und Urteile anderer Obergerichte:

OVG Lüneburg 18.09.2014 – Urteil AZ. 1 KN 123/12

3. Beispiele – B-Planänderungen:
Blowatz „Wohngebiet Blowatz-Ost“ B-Plan Nr. 4 – 2. Änderung
Allgemeines Wohngebiet und Sonstiges Sondergebiet
zulässig sind im Sondergebiet:
– Ferienwohnen
– Wohnen
Wyk auf Föhr B-Plan Nr. 13 – 2. Änderung
Sonstiges Sondergebiet „Wohnen und Touristenbeherbergung“
zulässig sind im Sondergebiet:
-Dauerwohnnutzungen
– fremdenverkehrsgewerblichen Nutzungen in Gestalt von gewerblich
genutzten Ferienwohnungen
Zingst „Klaus Störtebeker“ B-Plan Nr. 13 – 1. Änderung
Sonstiges Sondergebiet „Feriengebiet“
zulässig sind im Sondergebiet:
– Wohngebäude
– Ferienhäuser/Ferienwohnungen
– Betriebe des Beherbergungsgewerbes
4. Beispiele – neue B-Pläne:
Binz „Zinglingsberg“ B-Plan Nr. 2
Sonstiges Sondergebiet
zulässig sind im Sondergebiet:
– maximal 2 Wohnungen pro Haus, davon eine Fewo, sofern die andere dauerhaft bewohnt wird
Boiensdorf „Ferienhausgebiet Boiensdorf“ B-Plan Nr. 3
Allgemeines Wohngebiet und Sondergebiete, die der Erholung dienen
zulässig sind in den Sondergebieten:
Ferienhäuser/Ferienwohnungen
– Wohnungen für Betriebsinhaber und Personen, die im Beherbergungsgewerbe tätig sind
Klütz „Am Klützer Bach“ B-Plan Nr. 29
Sonstiges Sondergebiet „Dauerwohnen und Ferienwohnen“
zulässig sind im Sondergebiet:
– Wohngebäude
– Ferienhäuser
Neustadt Holstein „Seebrückenvorplatz“ B-Plan Nr. 76
Sonstiges Sondergebiet „Gebiet für den Fremdenverkehr und sonstiges Wohnen“
zulässig sind im Sondergebiet:
– Betriebe des Beherbergungsgewerbes
– Schank- und Speisewirtschaften
– die der Versorgung des Gebietes und der Strandversorgung dienenden Läden
– Anlagen für touristische, kulturelle und gesundheitliche Zwecke
– untergeordnete Nebenräume, die den Gebäudenutzungen dienen
– Ferienwohnungen
– sonstige Wohnungen
– Räume für freie Berufe, die touristischen, kulturellen und gesundheitlichen
Zwecken dienen
Thedinghausen „Sondergebiet Ferienwohnungen Morsum-Nottorf“ B-Plan Nr. 44
Sonstiges Sondergebiet „Dauerwohnen und Ferienwohnen“
zulässig sind im Sondergebiet:
– Ferienhäuser und Ferienwohnungen
– sonstige Wohngebäude

 

(Die Sammlung wird laufend aktualisiert.)