Last auf mehreren Schultern: Im Streit um Ferienwohnungen in Wohngebieten soll sich jetzt der Landkreis stark machen.

© Lennart Plottke

Kühlungsborn. In seiner jüngsten Sitzung hat der Vorstand des Verbandes Mecklenburgischer Ostseebäder e.V. (VMO) klar Stellung zur Nutzungsuntersagung der Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten bezogen und fordert, den Bestand zu schützen sowie langfristig eine Rechts- und Planungssicherheit zu schaffen. „Das Thema ist von politischer und touristischer Brisanz und wird in der Region durch Betroffene heiß diskutiert“, erklärt Anett Bierholz, VMO-Geschäftsführerin. „Langfristige Entscheidungen, die in den laufenden Verfahren und Diskussionen getroffen werden, sind richtungsweisend für unsere Urlaubsdestination und deren touristischer und wirtschaftlicher Entwicklung.“

Ziel und Zweck des Verbandes Mecklenburgischer Ostseebäder sei neben der Kommunikation und Markterschließung die Interessensvertretung gegenüber Politik, Wirtschaft, Verbänden und Verwaltung der Tourismusbranche im Allgemeinen und seiner Mitgliedsorte und -unternehmen im Besonderen.

„Private Ferienunterkünfte gehören zu einem lebendigen und vielseitigen Angebot der Urlaubsdestination Ostseeküste Mecklenburg und ermöglichen eine differenzierte Werbung um unterschiedliche Zielgruppen und Gäste“, meint VMO-Vorstand Rainer Karl. „In den von der Nutzungsuntersagung betroffenen Orten hat die private Vermietung eine lange Tradition, und wechselnde Gäste prägen seit Entwicklung des Tourismus die Ortsbilder.“

Über Jahrzehnte gewachsene Strukturen müssten in ihrem Bestand geschützt werden, so Karl: „Die Privatvermietung hat einen erheblichen Anteil an dem Gesamtaufkommen der Vermietung — mit entsprechend saisonabhängigen Schwankungen. Problematisch ist der sofortige Vollzug der Nutzungsuntersagung — ohne jegliche Übergangsfrist.“ Stornierungen, sinkende Gästezahlen und weniger Einnahmen mit gravierenden wirtschaftlichen Folgen für Vermieter, Unternehmen wie Zimmervermittlungen, Orte und die Region seien zu befürchten.

„Als Vertreter des Verbandes Mecklenburgischer Ostseebäder fordert der Vorstand die Landräte der Landkreise Rostock und Nordwestmecklenburg daher auf, zu prüfen, ob im Rahmen des Ermessens der Landräte der Vollzug der erteilten Nutzungsuntersagungen für vorhandene Ferienwohnungen bzw. -häuser in Wohngebieten und unbeplanten Innenbereichen bis zur Vorlage einer anderen Rechtsgrundlage ausgesetzt werden kann“, macht Rainer Karl deutlich. „Ziel ist es, die kommende Urlaubssaison durch Umbuchung der Gäste in andere Ferienregionen nicht zu gefährden.“

Darüber hinaus fordere der Verband Mecklenburgischer Ostseebäder die Landesregierung Mecklenburg-Vorpommern auf, eine Bundesratsinitiative zur Änderung der Baunutzungsverordnung des Bundes zu starten — mit dem Ziel, Ferienwohnungen ausnahmsweise in Wohngebieten für zulässig zu erklären und damit langfristig für Rechtssicherheit unter Abwägung der unterschiedlichen Interessen zu sorgen.

Der Bäderverband M-V e.V. nimmt Stellung zur Nutzungsuntersagung der Ferienwohnungen:

OZ Printausgabe 27.06.2014

→ Hier finden Sie die zugehörige Pressemitteilung des Bäderverbandes

Am 26.06.2014 wurde im NDR Nordmagazin um 19:30 Uhr über Ferienwohnungen in Binz berichtet. Dieser Beitrag dokumentiert, dass der Nachbarkreis Vorpommern-Rügen – anders als der für die Stadt Ostseebad Rerik zuständige Landkreis Rostock – bei seinen Entscheidungen über Nutzungsuntersagungen für Ferienwohnen in Wohngebieten von einem Ermessensspielraum der Bauaufsichtsbehörden ausgeht und diesen auch nutzt. Ausgesprochene Nutzungsuntersagungen werden bis zum Abschluss von Bebauungsplanverfahren ausgesetzt.

Es ist kein Grund ersichtlich, warum der Landkreis Rostock als zuständige untere Bauaufsichtsbehörde bei eingeleiteten Bebauungsplanänderungen die Nutzungsuntersagungen aufrecht erhält, während im Nachbarkreis Vorpommern-Rügen in derartigen Fällen Nutzungsuntersagungen ausgesetzt werden. Das Land Mecklenburg-Vorpommern muss hier als obere Bauaufsichtsbehörde einschreiten und für gleiche Verhältnisse im Lande sorgen.

Der Wirtschaftsausschuss des Landtages von Mecklenburg-Vorpommern hat am 26.06.2014 die am 19.06.2014 zu diesem Thema stattgefundene Anhörung ausgewertet und wird bis zu seiner nächsten Sitzung am 04.09.2014 eine Beschlussempfehlung für den Landtag erarbeiten. Wir hoffen aber darauf, dass es noch vor der parlamentarischen Sommerpause eine Empfehlung des Landes zur Ermessensausübung an die unteren Bauaufsichtsbehörden geben wird.

Die Ostseezeitung berichtet über eine Entscheidung des VG Schwerin, wonach die Behörden beim Verbot von Ferienwohnungen Rücksicht auf bereits geschlossene Mietverträge nehmen müssen. Das Gericht gab einem Eigentümer Recht, der im Februar eine Nutzungsuntersagung erhalten hatte, aber zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet hatte.

In der Online-Ausgabe ist die Berichterstattung dazu ausführlicher:

Das Verwaltungsgericht Schwerin hat entschieden: Beim Verbot von Ferienwohnungen in Wohngebieten müssen die Behörden Rücksicht auf bereits geschlossene Mietverträge nehmen.

© Patrick Seeger / dpa

Schwerin. Beim Verbot von Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten müssen die Behörden Rücksicht auf bereits geschlossene Mietverträge nehmen. Das geht aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Schwerin hervor, die am Freitag veröffentlicht wurde. Grundsätzlich bestätigte das Gericht die bisherige Rechtsprechung in Mecklenburg-Vorpommern, wonach Ferienwohnungen in allgemeinen oder reinen Wohngebieten unzulässig sind.

Die Richter hatten in einem Eilverfahren über einen Einzelfall in Graal-Müritz (Landkreis Rostock) zu entscheiden. Der Eigentümer der Ferienwohnung war im Februar 2014 über das bevorstehende Nutzungsverbot informiert worden. Das Gericht entschied, dass die im Februar bereits verbindlich abgeschlossenen und nachgewiesenen Mietverträge gültig bleiben und die Nutzung als Ferienwohnung noch nicht verboten werden kann.

Die Behörde habe unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu berücksichtigen, dass die Vermieter beim Abschluss dieser älteren Verträge noch nicht mit einer Nutzungsuntersagung rechnen konnten.

Der Beschluss ist noch nicht rechtskräftig. Es kann Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht in Greifswald eingelegt werden.

Nachfolgend finden Sie eine ausführliche Berichterstattung zur Anhörung im Wirtschaftsausschuss am 19.06.2014.

NDR Nordmagazin 19.06.2014:

Öffentliche Anhörung zu Ferienhäusern

Der Umfang der statistisch nicht erfassten Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern privater Vermieterinnen und Vermieter mit weniger als zehn Betten wurde erstmals in der im November letzten Jahres vorgestellten Landesstudie untersucht. Die Landesregierung zeigte sich überrascht, dass der Anteil des nichtgewerblichen Ferienwohnungsmarktes fast genauso hoch ist wie der gewerbliche Ferienwohnungsmarkt. Die Studie räumt ein, dass der Umfang privater Vermietung noch weit höher sein kann. So wird beispielsweise Kühlungsborn mit gut 400 Ferienwohnungen benannt, tatsächlich sind es rund 700. Leider spart die Studie eine eingehende Untersuchung der gravierenden Auswirkungen des Urteils völlig aus – heute findet die öffentliche Anhörung statt.

Spielräume für Ferienwohnungen

In Wohngebieten sollen keine Ferienwohnungen zulässig sein. Für die Vermieter ist dies eine Katastrophe und die Urlauber bleiben weg. Doch es gibt Spielräume.

→  Hier geht es zur Sendung

OZ Onlineausgabe 20.06.2014:

Schwerin. Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt, dichtete einst Friedrich von Schiller im Drama „Wilhelm Tell“. Dramatisches spielt sich zurzeit auch an Mecklenburg-Vorpommerns Ostseeküste ab — ein Drama um Feriengäste, Missverständnisse und angestaubte Gesetze. Oder frei nach Schiller: Es kann der Frömmste nicht in Frieden vermieten, wenn es seinem Nachbarn sauer aufstößt. Gestern beschäftigte sich der Landtag in Schwerin in einer öffentlichen Anhörung mit dem ausgerechnet kurz vor der touristischen Hochsaison entbrannten Nachbarschaftskrieg um Ferienwohnungen.

„Wenn es so weitergeht, wird es bald keine Ferienwohnungen mehr geben — zumindest nicht in Mecklenburg-Vorpommern, denn andere Länder handhaben das anders“, gab der Rostocker Rechtsanwalt Dirk Wolter zu bedenken. Laut Wirtschaftsministerium weist der Nordosten etwa 9700 Anbieter von Ferienwohnungen mit 106 000 Betten aus, viele davon privat vermietet in reinen Wohngebieten. Obwohl das Oberverwaltungsgericht Greifswald bereits 2007 urteilte, dass dies nicht zulässig sei, scherte sich jahrelang niemand darum, bis — angefacht von Nachbarschaftskonflikten in Nordwestmecklenburg — eine wahre Bußgeldwelle die Küste in Richtung Osten hinaufrollte. Plötzlich gab es Kläger, und die Kommunen sahen sich genötigt, mit drakonischen Strafen einzuschreiten.

Vermieter hätten Anfang April Nutzungsverbote zum 15. Juni erhalten, mitten in der Saison, erboste sich gestern Hans Volkmann von der Bürgerinitiative „Pro Urlauber als Nachbarn“. Kühlungsborns Bürgermeister Rainer Karl erklärte, es herrsche Unfrieden im Ostseebad. Anwohner berichten hinter vorgehaltener Hand, dass die Front in Kühlungsborn quer durch Wohngebiete und Familien verlaufe.

Verdeckter Unmut schlage in offenen Hass um. Ehemals gute Freunde denunzierten sich gegenseitig.

Die Opposition im Schweriner Landtag hält diese Zustände für unzumutbar und forderte die rot-schwarze Landesregierung deshalb auf, den Zwist wenigstens für die laufende Saison mit einem Moratorium auf Eis zu legen. Doch SPD und CDU zeigten sich wiederholt unnachgiebig. Der Regierung seien rechtlich die Hände gebunden, erklärten wortgleich die Abgeordneten Jochen Schulte (SPD) und Wolfgang Waldmüller (CDU). Bestehende Gesetze zu ignorieren, verstoße schlicht gegen das Grundgesetz. Wolter schlug Wirtschaftsminister Harry Glawe (CDU) vor, den Kommunen einen Ausweg aus dem Dilemma zu ermöglichen — mit einer Handreichung. Professor Gerrit Manssen vom Lehrstuhl für Verwaltungsrecht Regensburg erklärte, was darunter zu verstehen sei: „Es besteht keine Pflicht zum Eingreifen“, erklärte er. Das Land könne bei den Bauaufsichtsbehörden in den Landkreisen eine gewisse Zurückhaltung bei Verboten von Ferienwohnungen einfordern und Rechtssicherheit schaffen — für Manssen „die einzige Lösung“.

Schulte und Waldmüller nahmen den Vorschlag auf und versprachen, noch vor der Sommerpause eine solche Handreichung auf den Weg zu bringen. Außerdem will das Land eine Bundesratsinitiative starten, um rechtlich Klarheit zu schaffen und die Verbote aus der Welt zu bringen. Bis dahin jedoch, das stellte auch der Stadt- und Regionalplaner Lars Fricke klar, sei ein Moratorium die einzige Lösung.

Grünen-Fraktionschef Jürgen Suhr zeigte sich erleichtert, dass sich die Landesregierung endlich bewege. Linksfraktionschef Helmut Holter betonte, es müsse im Umgang mit den Ferienwohnungen dringend Ruhe einkehren.

Es wäre falsch, mit Blick auf den Nachbarschaftskrieg um Ferienwohnungen von einer Provinzposse zu sprechen. Wer sich daran stört, dass Urlauber privat bei seinem Nachbarn untergebracht sind und diese mitten in der Woche grillen, lachen und feiern, hat das Gesetz auf seiner Seite. Er kann sich beschweren, und die Kommune muss einschreiten — in Form von Verboten und Bußgeldern. Dass jahrelang nichts dergleichen passierte, hat eine einfache Erklärung: Es juckte niemanden. Dieses Land braucht Touristen. Wer sägt schon den Ast ab, auf dem er sitzt? Anders formuliert: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Erst kleinere Nachbarschaftsscharmützel machten Kreise darauf aufmerksam, dass die Gesetze seit 2007 Vermietungen in reinen Wohngebieten eigentlich gar nicht gestatten. Die Folge: Verbote und Denunziationen. Nur wenn es der Landesregierung gelingt, diesen Teufelskreis zu durchbrechen und das Untersagte legal zu tolerieren, kann wieder Ruhe einkehren. Alles andere würde den Ruf des Landes als Touristenhochburg nachhaltig schädigen.

OZ Printausgabe 20.06.2014:

NNN Printausgabe 20.06.2014:

Internetseite des Ausschusses für Wirtschaft, Bau und Tourismus des Landtages von Mecklenburg-Vorpommern:

Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten

50. Sitzung

Öffentliche Anhörung zum Antrag der Fraktionen DIE LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN „Landesweites Moratorium für vorhandene Ferienwohnungen bzw. -häuser in Wohngebieten und unbeplanten Innenbereichen“

Der Wirtschaftsausschuss führte in seiner 50. Sitzung am 19. Juni 2014 auf Antrag der Fraktionen DIE LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zum Antrag der Fraktionen DIE LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN Landesweites Moratorium für vorhandene Ferienwohnungen bzw. -häuser in Wohngebieten und unbeplanten Innenbereichen – Drucksache 6/2967– eine öffentliche Anhörung durch, an der sieben von insgesamt zehn eingeladenen Sachverständigen teilnahmen.

Hier die von den geladenen Sachverständigen eingereichten Stellungnahmen: Ausschussdrucksachen

6/190, 6/191, 6/192, 6/193, 6/194, 6/195 und 6/196.

Landesweites Moratorium wäre rechtswidrig

Zum Anhörungsthema machte Prof. Dr. Gerrit Manssen während der Anhörung deutlich, dass der Landtag keine verbindlichen Beschlüsse für den Verwaltungsvollzug treffen könne. Misslich sei, dass die Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes keine ausdrückliche Regelung über Ferienwohnungen enthalte. Eine entsprechende Anpassung der BauNVO wäre daher wünschenswert. Für ein verträgliches Nebeneinander von Wohnnutzung und Vermietung an Feriengästen zu sorgen, sei Aufgabe der kommunalen Bauleitplanung. Hinsichtlich der Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung müssten jeweils die Besonderheiten des Einzelfalls betrachtet werden. Eine Aufforderung an die Landesregierung, ein allgemeines Moratorium zu erlassen, werde den Besonderheiten der Einzelfälle nicht gerecht. Ein landesweites Moratorium wäre zudem rechtswidrig und sollte daher nicht stattfinden. Das geltende Recht sei hinreichend flexibel, um im Einzelfall angemessene Lösungen zu ermöglichen.

Steuerungsmechanismus hinsichtlich der Quantität der angebotenen Privatquartiere entwickelt

Der Hauptgeschäftsführer des DEHOGA M-V, Herr Matthias Dettmann hob hervor, dass der Verband die ausufernde Praxis im Bereich der privaten Vermietung von Ferienwohnungen eher kritisch sehe und daher ein Steuerungsmechanismus hinsichtlich der Quantität der Privatquartiere im Sinne einer „gesunden“ Entwicklung entwickelt werden müsste. Zukünftig dürfe die Festsetzung neuer B-Pläne nicht per se die Möglichkeit der Privatvermietung festschreiben.

Bauaufsichtsbehörde muss Recht umsetzen

Der Landrat des Landkreises Rostock, Herr Sebastian Constien stellte fest, dass sein Landkreis als unterer Bauaufsichtsbehörde die Aufgabe habe, Recht umzusetzen und auf Anzeigen sowie Beschwerden zu reagieren. Vor dem Hintergrund der schwierigen Rechtslage sei es wichtig, dass sich das Land für eine entsprechende Änderung der BauNVO einsetze, um eine rechtliche Klarstellung zu erreichen.

Image der Küstenregion leide

Der Bürgermeister des Ostseebades Kühlungsborn, Herr Rainer Karl, befürwortete ebenfalls, seitens des Landes eine Initiative zur Änderung der Baunutzungsverordnung anzustreben und erklärte dass durch die aktuelle Situation insbesondere das Image der Küstenregion leide.

Landesweites Moratorium dringend erforderlich

Dr. Hans Volkmann von der Bürgerinitiative „pro Urlauber als Nachbarn“ Kühlungsborn begrüßte den vorliegenden Antrag. Ein landesweites Moratorium sei dringend erforderlich und sollte sofort in Kraft treten, um weiteren wirtschaftlichen Schaden abzuwenden. Zahlreiche Kommunen würden inzwischen ihre Planungshoheit wahrnehmen und Bauleitpläne ändern. In der Zeit des Moratoriums sollten erteilte Verfügungen ausgesetzt, begonnene Verfahren ruhen und keine neuen Verfahren eröffnet werden.

Paradoxe Situation

Herr Lars Fricke vertrat als Mitinhaber des Planungsbüros „Stadt- und Regionalplanung“ die Auffassung, dass das Oberverwaltungsgericht (OVG) MV von den Kommunen jeweils verlange, eine Lösung für ihr Problem zu finden, für das es keine bzw. nur eine sehr unsichere Rechtsgrundlagen gebe. Ein Problem sei insbesondere die strenge Auslegung des OVG-Urteils. Fraglich sei, ob man im Land tatsächlich eine über 100 Jahre gewachsene Tradition und Normalität künftig unterbinden wolle.

Handreichung erforderlich

Abschließend stellte der Fachanwalt für Verwaltungsrecht sowie Bau- und Architektenrecht, Herr Dirk Wolter, klar, dass es selbst aus der Sicht des OVG MV offenkundig erhebliche Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang der bauplanungsrechtlichen Einordnung von Ferienwohnungen gebe. Eine Handreichung für Kommunen und Baubehörden wäre dennoch zwingend erforderlich, um Verwaltungshandeln zu vereinheitlichen und vor allem kurzfristig die Rechtssicherheit zu erhöhen.